【施主の本音】住宅ローンが残ったまま住み替え｜買い先行か一度清算かで迷う

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「住宅ローンが残っていても、住み替えってできるのかな」「売るのと建てるのは、どっちを先にすればいいんだろう」と迷っていませんか。今の家のローンを返しながら、新しい家のお金も考えるのは、正直めちゃくちゃむずかしいですよね。我が家も今、ちょうどこの順番で迷っています。

先に今の答えを書くと、我が家は「新しい家を先に建てる（買い先行）」に傾いています。引っ越しを1回で済ませたいからです。ただ、今の家がすぐ売れるか分からないので、ローンが2つ重なる期間が長くなりそうなのが気になっています。

さらに、金利が上がっているので、「一度家を売って、アパートに移って、ローンを清算する」道も少し考えています。この記事では、住み替えの順番の仕組みと、その間で揺れている我が家の本音を、そのまま書きました。

住み替えの順番で迷う理由

まずは、なぜ今、住み替えの順番で迷っているのかからです。

住み替えに必要な数字が、ここ1か月でだいぶそろってきたからです。

数字がそろうと、次は「どう動くか」を考える番になります。そこで出てきたのが、売るのと建てるのは、どちらを先にするかという問題でした。ここでは、迷い始めるまでの流れを書きます。

数字がそろってきた

この1か月で、住み替えに必要な数字を3つ集めました。

集めた数字	分かったこと
今の家の値段	査定で、下限は2,500万円前後
新しい建物の値段	平屋30坪で約3,050万円〜
新しい土地の値段	60坪で約1,480万〜1,700万円

売る値段と、建てる値段の両方が、目安として見えてきました。くわしくは、査定の記事、資料が届いた記事、土地の相場の記事に書いています。

次に出てきた順番の問題

数字がそろうと、次に考えるのは順番です。

今の家を先に売るのか、新しい家を先に建てるのかで、必要なお金も、暮らし方も変わります。どちらを選ぶかで、引っ越しの回数や、ローンの重なり方まで変わってくるんですよね。

ローンが残っている家だから

我が家の家には、まだ住宅ローンが残っています。

ローンが残っている家を売るときは、売った代金でローンを返し終える必要があります。そのため、ローンがない家より、順番を考えるのがむずかしいんです。

住み替えの順番は2つ

住み替えの順番は、大きく分けると2つです。

先に今の家を売る「売り先行」と、先に新しい家を買う（建てる）「買い先行」に分かれます。

どちらにも、良いところと、気をつけたいところがあります。銀行や不動産会社の説明をもとに、一般的な違いを整理しました。我が家がどちらに傾いているかは、このあとで書きます。

売り先行

売り先行は、今の家を先に売ってから、新しい家を買う（建てる）順番です。

売った代金でローンを返し終えてから動くので、お金の見通しが立てやすいのが特徴です。一方で、新しい家ができるまでの間、アパートなどの仮住まいが必要になることがあります。

買い先行

買い先行は、新しい家を先に買って（建てて）から、今の家を売る順番です。

今の家に住みながら新しい家の準備ができるので、引っ越しは1回で済みます。ただ、今の家が売れるまでは、今のローンと新しいローンが重なる期間が出てきます。

2つの違い

2つの順番の違いを、表にまとめました。

	売り先行	買い先行
引っ越しの回数	2回になることがある	1回で済む
仮住まい	必要になることがある	いらない
ローンの重なり	ない	売れるまで重なる
売る値段	急がずに決めやすい	早く売るために下げることも

銀行の説明では、売るのと買うのを同じ日にそろえる「同時決済」が理想とされています。ただ、注文住宅は建てるまでに時間がかかるので、同じ日にそろえるのは簡単ではなさそうです（参考：三菱UFJ銀行のコラム）。

ローンが残る家を売るには

ここで、ローンが残っている家を売る仕組みを、もう少しくわしく見ておきます。

ローンが残る家を売るときに一番大事なのは、売った値段でローンを返し終えられるかどうかです。

これによって、住み替えの進め方が大きく変わります。銀行の説明と、我が家の場合を分けて書きます。数字の細かいところは、自分のローンの返済予定表と、査定の結果を並べて確かめるのが一番です。

売るときはローンを返し終える

ローンが残っている家を売るときは、売るときにローンを全部返す必要があります。

銀行は、ローンの担保として、家に「抵当権」という権利をつけているからです。ローンを返し終えて、この抵当権を外さないと、家を売ることができません。

アンダーローンとオーバーローン

売った値段と、ローンの残りを比べたときの状態には、名前があります。

• アンダーローン：売った値段でローンを返し終えられる
• オーバーローン：売った値段ではローンを返しきれない

オーバーローンの場合は、足りない分を貯金で返すか、「住み替えローン」などを使う必要があります。住み替えローンは、残ったローンと新しい家のローンを、まとめて借りる方法です。

我が家の見込み

我が家は、アンダーローンになる見込みがあります。

査定の金額で今のローンを返し終えて、残りを2軒目の頭金に回せる見込みです。ローンの金額や残りの期間は、この記事では書きません。この見込みがあるので、売ったお金を頭金に回す前提で、新しい家のことを考えられています。

我が家は買い先行に傾く

ここからは、我が家の今の気持ちです。

今の我が家は、新しい家を先に建てる「買い先行」に傾いています。

一番の理由は、引っ越しを1回で済ませたいからです。ただ、土地から探して平屋を建てるとなると、時間がかかることも分かってきました。ここでは、買い先行に傾く理由と、気になっていることを書きます。

引っ越しは1回にしたい

買い先行に傾いている理由は、引っ越しを1回で済ませたいからです。

売り先行で仮住まいをすると、今の家からアパート、アパートから新しい家と、引っ越しが2回になります。荷物をまとめるのも、住所を変える手続きも2回です。それを考えると、できれば1回で済ませたいと思っています。

土地から建てると時間がかかる

我が家は、土地探しから始めて、平屋を建てたいと考えています。

一般的に、注文住宅は、土地探し・設計・工事と進むので、建て終わるまでに時間がかかるものです。届いた資料にも、準備から契約までで、2〜5か月ほどの流れが書かれていました。そこから工事が始まるので、実際に住めるまでは、もっと長くなりそうです。

新居にかかるお金の目安

新しい家の目安は、土地と建物を合わせて約4,530万円からになりました。

元の予算の4,000万円は超えそうなので、予算を見直しているところです。くわしい計算は、土地の相場の記事にまとめました。

二重ローンの期間が気になる

買い先行に傾いている一方で、気になっていることもあります。

それは、今の家がすぐに売れるかどうか分からないことです。

買い先行では、今の家が売れるまで、ローンが2つ重なります。売れるまでの期間が長くなれば、そのぶん負担も長く続くんですよね。ここでは、その気になっている点と、一般的な対策を書きます。

今の家がすぐ売れるか分からない

査定では、だいたいの相場は分かりました。

ただ、査定の金額は「その値段で売れる」という約束ではありません。実際にいつ、いくらで売れるかは、売り出してみないと分からないところです。

二重ローンを支える方法

今の家が売れるまでの間を支える方法として、いくつかの仕組みがあります。

• ダブルローン：今のローンとは別に、新しいローンを組む
• つなぎ融資：売れるまでの短い間だけ、お金を借りる
• 住み替えローン：残ったローンと新しいローンをまとめて借りる

ダブルローンや住み替えローンは、借りる金額が大きくなるので、審査が厳しくなりやすいと説明されています。我が家が使えるかどうかは、銀行に相談してみないと分かりません。

期間が長くなるほど負担が増える

二重ローンの期間が長くなるほど、毎月の返済が重なる期間も長くなります。

我が家は土地から建てるので、新しい家ができるまでの期間も長めです。そのうえで今の家がすぐ売れなかったら、とは考えてしまいます。ここが、買い先行に決めきれない一番の理由です。

一度清算する道も考える

買い先行に傾きつつも、実は、別の道も少し考えています。

それは、一度今の家を売って、アパートに移り、ローンを清算する道です。

つまり、売り先行のさらに一歩手前で、新しい家を建てる前に、一度身軽になるという考え方です。ただ、この道には、お金とは別の大きな壁もあります。ここでは、そう考えるようになった理由と、迷っている点を書きます。

金利がどんどん上がっている

一度清算する道を考えるようになったのは、金利が上がっているからです。

我が家のローンは、金利が変わるタイプなので、金利が上がると、返す金額も増えていきます。金利が上がった話は、住宅ローンの変動金利の記事に書きました。このまま金利が上がり続けるなら、一度ローンを返し終えておくのも1つの手かな、と考えることがあります。

アパートに移る期間は金利次第

もし一度売るとしたら、アパートにどのくらい住むのかも考えました。

今の答えは、「金利次第」です。金利が落ち着くまで様子を見るのか、新しい家ができるまでの間だけにするのかは、まだ決めていません。その間は、家賃もかかりますし、引っ越しも2回になります。

家族は今の家を気に入っている

この道の一番の壁は、お金ではなく、家族の気持ちです。

家族は、今の家の場所や、周りの環境を気に入っています。なので、一度売ってアパートに移る話は、家族を説得するのが難しいと思っています。頭では「一度清算するのもあり」と思っても、簡単には決められない一番の理由が、ここなんです。

よくある質問

最後に、ローンが残る家の住み替えについて、気になりそうな質問をまとめました。

一般的な仕組みは、銀行の説明をもとに書いています。

ローンの組み方や審査は、銀行や人によって大きく変わります。実際に動くときは、銀行やお金の専門家に相談してください。気になる質問から読んでもらえれば大丈夫です。

ローンが残っていても家は売れるか

ローンが残っていても、家は売れます。

ただし、売るときに、売った代金などでローンを全部返し、抵当権を外す必要があります。売った値段で足りない場合は、貯金や住み替えローンなどで補うことになるそうです。

アンダーローンとは何か

アンダーローンは、売った値段でローンを返し終えられる状態のことです。

この場合は、売った代金でローンを返して、残ったお金を新しい家の頭金などに回せます。我が家は、この見込みです。

二重ローンとは何か

二重ローンは、今のローンと新しいローンを、同時に返している状態のことです。

買い先行で、今の家が売れるまでの間に起きやすくなります。ダブルローンとも呼ばれ、扱っている銀行は一部だけと説明されています。

つなぎ融資とは何か

つなぎ融資は、今の家が売れるまでの短い間、足りないお金を借りる方法です。

売れたお金で返す前提の借り入れなので、売れる時期の見通しが大事になります。くわしい条件は、銀行によって違います。

住み替えローンとは何か

住み替えローンは、残ったローンと新しい家のローンを、まとめて借りるローンです。

売った値段でローンを返しきれないとき（オーバーローン）に使われることが多いです。借りる金額が大きくなるので、審査が厳しくなりやすいとされています。

まず何から始めるか

まずは、今のローンの残りと、今の家の値段を並べてみるのがおすすめです。

ローンの残りは、返済予定表などで確かめられます。家の値段は、無料の査定で目安が分かります。我が家も、査定から始めました。

まとめ｜今はここまで分かった

住み替えの順番を考えて分かったのは、お金の計算だけでは、順番は決められないということでした。

今の我が家の現在地は、買い先行に傾きながらも、一度清算する道も頭に残っている、というところです。どちらにしても、最後は銀行やお金の専門家に相談してから決めるつもりです。それに、家族の気持ちもあるので、簡単には決められません。

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銀行に相談したら、その中身もこのブログで書くつもりです。順番が決まったら、また現在地を書きます。